Кейс Ольги
От долга в 100 тысяч к
ежемесячному
доходу в 100 тысяч -
полугодовой
марафон успеха
Можно ли быть “неразумным богатым”?


Ольге 43, сейчас она с семьей живет в Питере, но “путешественница по жизни”. Выучилась на радиофизика в Томске, в Питере получила второе высшее, работала в “Мегафоне”. Выйдя замуж за инженера сотовой связи, сопровождала его по странам: Казахстан, Кувейт, Мьянма.

В то время мы хорошо зарабатывали, отдыхали и о будущем не сильно задумывались. Лет 10 назад мне мама подарила Р. Кийосаки “Квадрант денежного потока”, с этой книги началось мое знакомство с миром инвестирования. Мы вкладывались в недвижимость (даже за границей), но, как я сейчас понимаю, достаточно неразумно: теоретически мы были богаты, но денег эта недвижимость не приносила.

Благодаря курсу “Доходная недвижимость” Наталии Закхайм, нашли решение, как использовать недвижимость по-другому. Хотя начинать мне пришлось в одиночестве: и родители, и муж не одобряли. До этого к тому же мой брат по мошеннической схеме потерял квартиру.

Год доказывала и показывала мужу. После этого он активно включился в работу, теперь ему все нравится.
Почему большой минус это - плюс?
Если подумать о нашем положении “на старте” - сильно не позавидуешь: несколько кредитов (автокредит, ипотека, банковские карты), ежемесячный платеж по которым составлял 100 тыс.руб., долги родственникам... В новой ипотеке нам отказали, т.к. у нас не было официального трудоустройства. Муж работал на “контрактной работе”, а по ночам в такси подрабатывал. Я в то время ушла в декрет, пыталась делать сайты, работать дистанционно. Да еще у нас украли большую сумму денег.

И вот что интересно: только попав в “большие минусы”, мы стали думать, что нужно что-то делать. Поэтому продали две имеющиеся квартиры, выплатили все долги, и еще осталась сумма около 700 тысяч. Ее мы потом использовали для получения доходного объекта (проектирование, брокерские услуги, частично - на ремонт).

В течение 2 лет, пока училась, кажется, что все шло как будто наперекор и не так, возникало множество сложностей, но мы не отчаивались.


Лайфхак стоимостью 2 млн руб. или почему нельзя покупать эмоциями.
Финансовый блок Светланы Казариновой (часть курса “Доходная недвижимость”) нам очень помог построить стратегию для одобрения ипотеки. Больше года мы устраивали на работу” свои трудовые книжки, сами платили налоги. А я в это время постоянно искала квартиры: находила подходящие объекты, но ипотеку на них не одобряли. Мне казалось, что я уже всю базу Питера знала, сам процесс мне нравился.

В декабре 2018г. нам одобрили кредит. И он был “правильным”, с применением всех техник, как учила Наташа: под низкий процент (9,8%), без первоначального взноса, с “запасом” на ремонт. Т.е. вся сумма заемная. Без специальных знаний, сами, мы бы, конечно, до этого не дошли.

Свою доходную квартиру мы выбирали между тремя: одна квартира была на Невском, другая, с отдельным входом - рядом с Московским вокзалом, и третья на Петроградском проспекте - бывшая коммуналка абсолютно кошмарного вида, полуразрушенная, в грязном дворе-”колодце”. На тот момент, мы уже понимали, что нельзя покупать эмоциями, считали цифрами по таблице, но отказаться от квартиры на Невском психологически было очень трудно.


“Наша” квартира продавалась в течение двух лет за 10 млн 200 тыс.руб., и продавцы уже “выдохлись”. Мы ее “подобрали” за 8 млн.руб., хотя, по результатам независимой оценки, ее рыночная стоимость была не меньше 9 млн.руб.

Сделка юридически была сложной: 2 неадекватных владельца, приватизации, дарения, мелкие доли. Постоянно была угроза срыва, но агент очень помогала. То владелец отказывался от сделки, то пришел на сделку в банк пьяный с травматическим пистолетом, со справками, с которыми он падал в лужу. Мы с мужем чуть не поседели. Договор подписали в конце ноября.

Из 106 кв.метров сделали 6 студий: 4 сдаем, 2 еще доделываем. В декабре мы начали ремонт, через 3 месяца закончили шумные тяжелые работы, до мая доделывали самостоятельно. В мае открылись.

Ежемесячно выплаты по обоим кредитам составляют 100 тыс., а доход с 4-х студий сразу стал 200 тыс.руб.
О том, как “убитая” коммуналка приносит 200 тысяч рублей ежемесячно.
С ремонтом тоже проблем не избежали. Коммуналка была абсолютно убитая: кухня завалена, разгромленный потолок лежал на полу из-за серьезной многолетней протечки. Муж пошел к соседям выше, нашел проблему, решил ее за 5 минут, и течь прекратилась.

Обслуживающая компания, от которой мы ждали подвохов, больше нам даже помогала, т.к. мы решили их проблему: до нас вся эта квартира заливала всех и вся.

И с электричеством нам повезло: город поставил новое оборудование, электрики сами установили нужную нам мощность, 3 фазы.

Другим подарком судьбы оказалась вентиляция. Комнаты были с печками, и когда трубочисты нам продырявили стены, выяснилось что в пяти из шести комнат есть свой шикарный дымоход, но об этом никто не догадывался.

Сделать разводку фановых труб по полу оказалось невозможным, т.к. единственный санузел стоял на каких-то особых балках, пришлось поднимать пол достаточно высоко, делать ступени, поэтому не получилось сделать второй этаж (двухъярусную студию).

Оказалось сложно просчитать все финансы на ремонт: как на курсе и говорили, рассчитываешь ремонт +30%. Пришлось еще 1,5 млн занимать у знакомых. Теперь, уже с опытом, пришло понимание, как делать ремонт дешевле: на следующем объекте знаем, как сэкономить.


Пока были деньги, мы успели сделать основные работы: “отрезать” газ, усилить электричество, провести хорошую канализацию и звукоизоляцию. А когда деньги закончились, мы все стали делать сами. Мозг включился. Муж из инженера сотовой связи переквалифицировался в строителя, и ему очень нравилось. Мы парочкой, как из фильма “Москва слезам не верит”, взявшись за ручки, утречком с кефиром, шапки одели - и на стройку!

Для проектных чертежей мы обратились, по рекомендации, в проектную компанию. И это оказался единственный момент, когда мы потратили свои нервы, орали, кричали, были в недоумении. Думали, это будет идеальный вариант: нам сделают замечательные чертежи для рабочих, но не тут-то было. Рисовала все планы я, “на коленках”, а проект из компании появился только когда ремонт был фактически закончен.

Сначала, когда у нас была идея мини-отеля, мы планировали оформить каждую студию под русского писатели, жившего в Питере. Даже имя доменное зарегистрировали. Но тут вышел “закон Хованской”, пришлось все отменить: мы тут же переориентировались, отказались от ресепшн. Сейчас это просто студии, которые сдаются без отельных услуг. Но к их дизайну я подошла с душой, на эмоциях женщины, т.е., “как самой хочется”.

Денег на обстановку в избытке у нас не было (в среднем, 100 тыс.руб. на студию). Поэтому, отказавшись от тотального эконом-варианта, сделали “под тест” разные варианты. Одну кухню дорогую (около 30 тыс.руб.) , другую - не очень (за 6 тыс.руб.), одноместную студию, четырехместную. Смотрели, какая студия лучше “пойдет”.
Все студии “нарасхват”, никогда не простаивают. Но мы реально увидели, что для доходности очень важен вид мебели. Например, студия 15 кв.м с дорогой мебелью стоит 2200-2400 руб/сутки. Такая же студия с кухней из Леруа за 6 тыс.руб. сдается за 1600-1700 руб/сутки. Студия 8 кв м с недорогой мебелью тоже нарасхват, но стоит уже 1400 руб/сутки.

Люди все-таки хотят студии побольше, чем 8-9 кв м. Я уже по опыту понимаю, что идеальная студия - это 15-20 кв метров, с добротной мебелью, в центре. Тогда 2000-2500 руб/сутки - обеспечены без дополнительных действий.

Еще очень важный момент: расположить к себе соседей. У нас их мало (одна квартира на этаже), мы с ними здороваемся, помогаем. Сделали для всего дома домофон, который с телефона работает, чтобы максимально не беспокоить людей. И по этой же причине мы не сдаем на сутки: только от трех дней.
Несекретный секрет, как быть в топе на Airbnb
Пока я училась на курсе, у нас в Девяткино, в спальном районе, построилась студия, 27 кв м. Она стала для меня тренировочной в плане сдачи. Приносила до 40 тыс. руб. летом. Это казалось невероятным: кому нужно ехать за город? Оказалось - нужно: 96% времени была занята.

Благодаря этому опыту сдачи, для доходного объекта я все страницы на сайтах бронирования оформила чуть-чуть заранее, и как только в мае студию закончили - на следующий же день приняли людей.
Я изучила все системы бронирования. Мое субъективное мнение, что работают только Airbnb и Booking. Причем, со вторым сложнее. Airbnb страхует риски, быстро отвечает на вопросы, люди сразу оплачивают сумму, нет необходимости договоры составлять, денежные беседы проводить, никаких наличных. Если будут у меня простои - я, конечно, буду искать другие пути.

Сейчас если вдруг нет долго брони, я размещаю новые фото, новую текстовую информацию, и это помогает попасть в топ поиска. Если на завтра нет брони, я снижаю цену: минус 50 руб - жду час, минус 100 руб. - жду час. Всегда срабатывает. Я лучше недополучу 300 рублей, чем 1,5 тысячи.

У нас всегда все занято, мы в статусе “суперхостов”, что позволяет появляться в списках поиска выше других.

Людей мы любим, делаем все, как для себя. Очень-очень стараемся. Очень важно не врать гостям. Все-таки народ хочет вход парадный, с большого проспекта. Но я говорю, что мои комнаты - подлинный Петербург: бывшая коммуналка, двор-колодец. И “минус” становится “плюсом”. Отзывы хорошие, иногда цветы с конфетами оставляют. Это приятно.

Но доход этот совсем не пассивный. “Делай все сам” - это моя постоянная ошибка, но мне сейчас жаль отдавать кому-то 30 тыс.руб. Пока не вижу в этом смысла, но понимаю, что когда-то надо. На объекте у меня часто работает 14-летняя дочка, получает по 500 рублей за комнату. Иногда 3 комнаты в день - это очень здорово для подростка.
Я с удовольствием иду утром по проспекту, пью кофе, в новой квартире убираюсь, с улыбкой людей встречаю, в кафе поем - и домой. Вполне себе нормальная работа, иногда и не каждый день.

Конечно, только этих 100 тыс.рублей недостаточно на семью, но существенно: голова не болит, где взять деньги на самое необходимое. Это зарплата, с которой я ушла в декрет. Мне мало, но это я работаю всего 2 часа в день, и не каждый день.
Наталия Закхайм… Почему именно ее школа лучшая?!


В Школе “Личность и капитал” я постоянно учусь, прошла уже 5 курсов на разные темы. Благодаря этому мы хорошо начали считать деньги, поняли, что у нас много активов, которые фактически пассивы. Наталия - молодец, она двигатель хороший, пиночек такой дает: думай сам, двигайся вперед!

В общем, Наталию с Андреем как слушала 2 года назад, так и слушаю сейчас. Многие окружающие мне говорили, что нереально. Но я знаю, если Наталия говорит, что возможно, надо искать “КАК”.

Много полезных мыслей и инструментов с обучения вынесли. Например, таблица эффективности. Я с этой таблицей год сидела, просчитала, наверное, по ней сотни две квартир. Отличный инструмент. Только по ней мы приняли решение о покупке объекта: получалась доходность порядка 43%.

Пригодилось и умение думать о “стратегии выхода”, как учит Наталия. Даже студии делали из этих соображений: если вдруг что случись, продадим их по долям. Поэтому делали студии автономные, со своими счетчиками, бойлером и т.д.
Пара слов про интерес и перспективу

Мне нравится заниматься всем проектом от начала до конца. Вот сейчас, когда весь процесс уже почти налажен, мне уже менее интересно. Ищу уже следующее что-то. Подумывала сделать управляющую компанию: обслуживать эту квартиру, плюс набирать новые, но почему-то у меня не легла душа к этой идее.

Работа дистанционно все время за компьютером - не пошло, по найму - не пошло. А здесь - шахматная партия: мне интересно, еще и деньги приносит.

Теперь, увидев мой объект, мне еще и начали деньги предлагать: “сделайте мне то же самое, вот вам деньги”. Но ответственности много, лучше для себя это делать.


Сейчас мы заняты формированием репутации “хорошего заемщика”: пытаемся оформить меня по трудовой книжке, открыть ИП, и только через год я смогу взять кредит. Мы настроены платить все налоги.

На перспективу есть несколько идей:
большое помещение под офисы, возможно, полуподвальное. Хочу изучить коммерческую недвижимость.
жилое помещение для деления на студии под постоянную сдачу. Посутка хорошо работает, но занимает мое время.
Ребята, хочу посоветовать...



Начинающим советую придумать идею, разработать план реализации, идти по шагам. У меня с наскока не получается, только пошагово.

В начале курса, конечно, голова идет кругом, потому что слишком много неизвестных, а мы не умеем решать уравнения с шестью неизвестными, надо по полочкам все раскладывать или использовать профессионалов. Либо советы мудрого человека, либо много денег - тогда будет результат.

Нужно отключать эмоции - это для меня было самое важное. Страхи всегда есть, я и до сих пор боюсь. Надо все свои страхи написать и заранее решить, что делать при наступлении таких случаев. Если не знаешь - спроси у профессионала.

Мы тоже всего боялись, но оказалось, что люди добрее, чем мы ожидали. У меня было 2 основных страха: купить квартиру (боялась, что люди “кинут”), и страх, что люди просто не приедут в эти мои студии.

Конечно, чтобы проект сработал, много чего должно сойтись: все нужно просчитать по таблице, знать заранее нужные параметры, адекватно оценивать свои возможности.